1. Sanierungsmaßnahmen & Co.: Spätere Mehrkosten vermeiden
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie als Kapitalanlage sollten Sie unbedingt darauf achten, dass keine allzu teuren Renovierungsmaßnahmen oder andere Arbeiten zur Modernisierung des Gebäudes notwendig sind. Dachstuhl, Fenster, Dämmung und Heizungsanlage sollten idealerweise in einem guten Zustand sein, damit Sie in naher Zukunft nichts investieren müssen. Die Erfahrung hat gezeigt, dass sich hinter vermeintlich günstigen Angeboten oft Zusatzkosten verbergen, die leider erst erkannt werden, wenn es zu spät ist und Investoren zur Verzweiflung treiben können.
Gerade für einen Laien ist es daher ratsam, die Immobilie vor dem Kauf von einem Experten begutachten zu lassen. Dies kann z. B. ein Bauingenieur oder ein Architekt sein – je nachdem, auf was die Immobilie untersucht werden soll. Auch ein professioneller Gutachter kann beauftragt werden, den Wert der Immobilie zu ermitteln. Dies ist erfahrungsgemäß besonders bei älteren Immobilien sinnvoll, da in der Vergangenheit manchmal Baumängel aufgetreten sind, die heute auf den ersten Blick nicht mehr als solche erkennbar sind.
2. Nachbarschaftsverhältnisse prüfen
Wenn Sie eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen wollen, sollten Sie sich im Vorfeld über die gegebenen Wohn- und Nachbarschaftsverhältnisse informieren. Dabei können zum Beispiel die Protokolle der Eigentümerversammlungen sehr hilfreich sein. Sie geben u. a. Auskunft über die allgemeine Stimmung in der Hausgemeinschaft.
Für Sie als zukünftiger Eigentümer ist es natürlich auch wichtig zu erfahren, ob die anderen Eigentümer ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen, wie z.B. die Miete pünktlich bezahlen. Auch über den Zustand der gesamten Immobilie können Sie sich ein wenig erkundigen. Anstehende Hausrenovierungen und ähnliche Instandhaltungsarbeiten können auf diese Weise eingesehen werden.
3. Orientierung über den örtlichen Quadratmeterpreis
Bevor Sie sich für ein bestimmtes Angebot entscheiden und sich in den Kauf einer Immobilie stürzen, sollten Sie so viel wie möglich über den durchschnittlichen Quadratmeterpreis in der Region in Erfahrung bringen. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie nicht zu viel für die Immobilie bezahlen. Beachten Sie auch, dass selbst innerhalb derselben Stadt die Immobilienpreise je nach Stadtteil stark variieren können. Im besten Fall orientieren Sie sich an den Quadratmeterpreisen der Gebäude in der unmittelbaren Umgebung der anvisierten Immobilie.
4. Vorsicht bei denkmalgeschützten Immobilien
Besondere Vorsicht ist bei denkmalgeschützten Immobilien geboten. Gebäude, die bereits mehrere Jahrzehnte alt sind, haben oft versteckte Baumängel. Ohne ein Sachverständigengutachten sind diese Mängel jedoch nur allzu selten zu erkennen, so dass es ratsam ist, im Vorfeld einen Bausachverständigen oder eine anderweitig qualifizierte Person zur Bewertung der Immobilie hinzuzuziehen. Werden bei der Begutachtung gravierende Mängel festgestellt, sollte der Kauf überdacht werden. Denkmalgeschützte Gebäude unterliegen verschiedenen Auflagen, die bei Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt werden müssen. Dies hat zur Folge, dass die Renovierung länger dauert und zusätzliche Kosten entstehen können. Besonderes Augenmerk sollten Sie auch auf die bisherigen Heizkostenabrechnungen legen. Sie geben neben dem vorgeschriebenen Energieausweis Auskunft über die allgemeine Energiebilanz des Gebäudes.
5. Fordern Sie vorab wichtige Unterlagen an
Ein weiterer unverzichtbarer Schritt vor dem Kauf einer Immobilie ist der Blick in das Grundbuch. Es gibt zum einen Aufschluss über die genaue Größe des Grundstücks, zum anderen sind darin die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse und ggf. Belastungen und Einschränkungen des Grundstücks vermerkt.
Ein weiteres wichtiges Dokument ist der sogenannte Bebauungsplan. Er zeigt auf, zu welchem Zweck die Immobilie oder das Grundstück bebaut oder genutzt werden darf. Neben reinen Wohngebieten gibt es auch Gebiete, in denen eine gemischte Nutzung (d.h. Vermietung an Unternehmen und Privatpersonen) oder eine ausschließlich gewerbliche Nutzung vorgesehen ist. Wenn sich in unmittelbarer Nähe Gewerbebetriebe ansiedeln, kann dies schnell zum Kündigungsgrund für Anwohner und potenzielle Mieter werden. Arbeitslärm, belastete Umgebungsluft und reger Berufsverkehr mindern den allgemeinen Wert einer Immobilie, wenn diese eigentlich für eine Wohnnutzung vorgesehen war.
6. Vorzeitige Entscheidungen vermeiden
Aller guten Dinge sind drei – das gilt auch für die Besichtigung von zum Verkauf stehenden Bestandsimmobilien. Wir raten Ihnen, mindestens 3 Besichtigungen durchzuführen, bevor Sie sich endgültig für einen Kauf entscheiden. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Bei jeder weiteren Besichtigung können Ihnen zusätzliche Dinge auffallen, die Sie bei der ersten Besichtigung vielleicht übersehen haben. So kann z.B. der Eindruck, den Sie wochentags bekommen, ein völlig anderer sein als der, den Sie am Wochenende bekommen. Bestenfalls sollten unterschiedliche Zeiten für die Besichtigungen gewählt werden, damit am Ende ein ganzheitlicher Eindruck von der Immobilie gewonnen wird. Darüber hinaus kann ein Gespräch mit Bewohnern und Nachbarn aus der Umgebung wertvolle Informationen offenbaren.