Vielleicht spielen Sie schon seit einiger Zeit mit dem Gedanken, in denkmalgeschützte Immobilien zu investieren. Der Charme eines alten Gebäudes hat zweifelsohne seinen ganz besonderen Reiz. Dennoch gibt es beim Erwerb von denkmalgeschützten Immobilien als Kapitalanlage einige Dinge zu beachten, die wir hier mit Ihnen teilen möchten.
Eine denkmalgeschützte Immobilie, oft auch Denkmal genannt, blickt in der Regel auf eine lange Vergangenheit zurück und weist mitunter Besonderheiten auf, die sie von heutigen Bauwerken oder Gebäuden unterscheiden. Gerade diese historische Bedeutung und Bauweise macht es zu einer schützenswerten Denkmalimmobilie. Formal entscheiden natürlich andere Faktoren über die genaue Einordnung in diesen Immobilientyp.
Einstufung einer Immobilie als Denkmalimmobilie
Neben dem Alter des Gebäudes ist auch sein baulicher Zustand oder auch das reine Erscheinungsbild, das sich durch eine künstlerische architektonische Gestaltung auszeichnet, entscheidend. Hat eine Immobilie erst einmal den Status einer Denkmalimmobilie erhalten, zieht sie oft mehrere Investoren an, die sich durch die Restaurierung und Renovierung des Gebäudes eine gewinnbringende Investition erhoffen. Als “Perlen der Städte” gehandelt, lassen sich auch durch den Weiterverkauf nach den Sanierungsmaßnahmen attraktive Gewinne erzielen.
Baudenkmäler überzeugen ganz unbestritten mit ihrem besonderen Flair. Ihre geschichtsträchtigen Fassaden beeindrucken und verschönern manchmal ganze Stadtbilder. Einige der alten Gebäude sind sogar Zeugen historisch bedeutsamer Ereignisse. Ihr Erhalt ist daher nicht nur Aufgabe privater Investoren, sondern auch des Staates. In Deutschland ist der Denkmalschutz Sache der Bundesländer. Das bedeutet auch, dass jedes Bundesland diese Aufgabe ein wenig anders angeht.
Im Wesentlichen wird der Schutz und Erhalt von denkmalgeschützten Immobilien jedoch dadurch gefördert, dass Investoren steuerliche Vergünstigungen für die Modernisierung und Renovierung von Immobilien erhalten. Auch für moderne Elektroinstallationen, Heizungs- und Abwassersysteme kann es geeignete Fördermöglichkeiten geben.
Fördermittel und Steuererleichterungen
Wenn Sie sich zum Ziel gesetzt haben, eine oder mehrere denkmalgeschützte Immobilien zu sanieren, können Sie in der Regel mit Zuschüssen oder Steuererleichterungen rechnen, die Ihnen die Durchführung der Baumaßnahmen finanziell erleichtern können. Erwarten Sie jedoch nicht, dass diese Fördermittel Sie vollständig entlasten und für alle Aspekte Ihres Vorhabens gelten. Denn hier gelten gesetzlich definierte Zwecke, für die die Mittel ausschließlich verwendet werden dürfen.
Vorteile von denkmalgeschützten Gebäuden
Modernisierte denkmalgeschützte Gebäude ziehen solvente Mieter an
Modernisierte Altbauten ziehen dank ihrer neu gewonnenen Attraktivität Mieter an und versprechen so eine rentable Mieterauslastung mit entsprechend hoher Rendite. Getreu dem Motto “aus alt mach neu” entstehen heute in vielen Städten neue Wohnanlagen auf Industriekomplexen aus der Mitte des 20. Ganze Einrichtungsstile haben den industriellen Charme adaptiert und gehören nun vielerorts zum modernen Wohnraum.
Auch kleinere Gutshäuser und Villen erfreuen sich großer Beliebtheit. Sie eignen sich besonders für die Nutzung als Gewerbeimmobilie. Anwälte, Steuerkanzleien und Arztpraxen gelten oft als einkommensstarke Mieter. Da denkmalgerecht sanierte Objekte selten sind, ist auch hier die Nachfrage hoch, was wiederum hohe Mieteinnahmen bringt.
Attraktive Steuervorteile
Investoren, die in denkmalgeschützte Immobilien investieren, können von relativ hohen Steuervergünstigungen profitieren. So können Baudenkmäler leichter abgeschrieben werden als etwa klassische Bestandsimmobilien oder Neubauten. Wenn Ihr Ziel die Vermietung der Immobilie ist, können Sie die Renovierungskosten über einen Zeitraum von acht Jahren mit 9 Prozent abschreiben, was Ihr zu versteuerndes Einkommen immens mindert.
In den folgenden vier Jahren beträgt die Denkmalabschreibung immer noch 7 Prozent! Wenn Sie das denkmalgeschützte Gebäude selbst nutzen wollen, können die Instandsetzungskosten sogar bis zu zehn Jahre lang mit 9 Prozent abgeschrieben werden. Diese hohen Abschreibungssätze sorgen für eine spürbare Steuerersparnis, vor allem bei höheren Einkommen.
Wenn Sie einen guten Verschuldungsgrad haben, können Sie auch die Zinsen für Ihren Kaufkredit von der Steuer absetzen. Mit dem richtigen Finanzierungsplan macht sich die denkmalgeschützte Immobilie durch Mieteinnahmen und steuerliche Abschreibung ohne weiteres Zutun buchstäblich selbst bezahlt.
Den Wert einer Immobilie steigern
Denkmalgeschützte Immobilien befinden sich in der Regel in sehr gefragten Stadtlagen. Sie sind in der Regel gut an die örtliche Infrastruktur angebunden und gehören zum Stadtbild dazu. Wenn Sie eine Denkmalschutzimmobilie als Kapitalanlage planen, sind das natürlich gute Aussichten, denn all diese Faktoren begünstigen eine hohe Rendite. Je nach Wohnlage steigen die Mieten sehr stark an, was Gebäude dort zu einer optimalen Wertanlage macht.
Neben der Lage in aufstrebenden Stadtvierteln wirken sich auch durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen und eine geringe Mieterfluktuation positiv auf den Wert einer denkmalgeschützten Immobilie aus. Wer eine spätere Weiterveräußerung plant, kann mit schönen Gewinnen rechnen.
Denkmalschutz-Darlehen & Förderprogramme
Eine der wichtigsten Sanierungsarbeiten an denkmalgeschützten Immobilien ist die sogenannte energetische Sanierung. Diese sollte immer von einem Fachmann und nicht vom Eigentümer selbst durchgeführt werden. Auch hier gilt: Wer billig kauft, kauft meist doppelt. Um die Kosten für die Sanierung in voller Höhe bezahlen zu können, können Sie einen Kredit bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen. Voraussetzung dafür ist oft ein Sachverständiger, der die Renovierungskosten und die auszuführenden Arbeiten im Vorfeld ermittelt. Idealerweise sollten Sie, wenn Sie selbst nicht über das nötige Fachwissen verfügen, ohnehin einen externen Sachverständigen beauftragen – und das am besten vor dem Kauf der Immobilie. Nur so behalten Sie den Überblick und vermeiden unerwartete Kostenfallen.
Übrigens: Es spielt keine Rolle, ob Sie Ihre Denkmalimmobilie selbst nutzen oder vermieten wollen. Die Höhe der Förderung hängt allein vom jeweiligen Verwendungszweck sowie vom Alter und der Art des denkmalgeschützten Gebäudes ab. Ein denkmalgeschütztes Gebäude kann mit dem Förderprogramm “KfW-Effizienzhaus” (KfW-Programm Nr. 115) mit bis zu 100.000 Euro pro Wohnung bezuschusst werden, wenn eine Komplettsanierung durchgeführt wird.
Zusätzlich können Sie von dem Tilgungszuschuss der KfW in Höhe von 12,5 % (maximal 12.500 Euro) profitieren. Für Einzelmaßnahmen oder Teilsanierungen gelten andere Bedingungen. Die KfW sieht einen maximalen Zuschuss von 50.000 € pro Wohnung vor. Neben den hier vorgestellten Förderkrediten können auch weitere Investitionszuschüsse bei der KfW beantragt werden.
Voraussetzungen für die steuerliche Abschreibung von Denkmalimmobilien
Für die steuerliche Abschreibung von Denkmalimmobilien müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Selbsterklärend ist, dass die Immobilie zunächst auch offiziell als denkmalgeschützt gelten muss. Wenn diese Entscheidung noch nicht von der Denkmalschutzbehörde getroffen wurde, können Sie einen entsprechenden Antrag auf Unterschutzstellung stellen. Wird dieser genehmigt, können Sie dann auch eine Bescheinigung für die steuerliche Förderung beantragen.
Beachten Sie aber bitte folgendes: Wenn das Finanzamt bereits mit der steuerlichen Situation des Objektes oder der Investition befasst ist oder dies zumindest unmittelbar bevorsteht, gilt die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde bei der Beurteilung des Finanzamtes nicht. Das bedeutet, dass das Finanzamt bei einem möglichen Kauf des Objekts zunächst die steuerliche Gesamtsituation prüft und das Ergebnis zu Ungunsten des Investors ausfallen kann. Umgekehrt können Renovierungskosten je nach Urteil nicht oder nur eingeschränkt steuerlich absetzbar sein. Auch hierzu beraten Sie die GSI-Experten gerne – zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
Bauliche Maßnahmen und Veränderungen am Gebäude müssen immer bei der Denkmalschutzbehörde angezeigt werden. Die geplanten Baumaßnahmen dürfen den gesetzlichen Rahmen nicht sprengen, sonst gefährden Sie den Denkmalstatus Ihrer Immobilie. Für die Beurteilung der Baumaßnahmen durch die Denkmalschutzbehörde ist es wichtig, dass die historische Bausubstanz einschließlich ihrer besonderen Merkmale möglichst erhalten bleibt und alle Baumaßnahmen auch im Sinne der Erhaltung des Objektes begründet und durchgeführt werden. Ebenso darf eine mögliche künftige Nutzungsänderung der Immobilie die denkmalrechtlichen Eigenschaften nicht beeinträchtigen oder verändern. Wenn Sie diese Punkte einhalten, können Sie in den kommenden Jahren mit attraktiven steuerlichen Abschreibungssätzen rechnen.